Kentsel Dönüşüm
Genel bilgilendirme
Güvenli yapılar, bilinçli hak sahipleri.
Kentsel dönüşüm; 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapıların dönüştürülmesi, can ve mal güvenliğinin sağlanması ve daha dirençli kentler oluşturulması amacıyla yürütülen bir süreçtir. Süreç; teknik tespit, maliklerin karar alması, bildirimler ve uygulama aşamalarını içerir.
Karar yeter sayısı: hisseleri oranında salt çoğunluk.
6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde öngörülen uygulama kararları için paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu aranır (7471 sayılı Kanun’la yapılan değişiklik; önceki “üçte iki” eşiği yürürlükte değildir). Bu ölçü her apartman kararını kapsamaz; karara katılmayan maliklerin payları bakımından kanundaki bildirim ve satış usulleri ayrıca izlenir.
Kentsel dönüşüm süreci nasıl ilerler?
Riskli yapı tespiti
Yapının riskli olup olmadığı, yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlarca teknik olarak belirlenir.
Tebligat ve itiraz
Tespit maliklere bildirilir; mevzuatta öngörülen süre içinde itiraz yolu bulunur.
Maliklerin karar süreci
Uygulama kararları hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır.
Sözleşme ve uygulama
Yükleniciyle sözleşme yapılır; uygulama ilgili mevzuata uygun yürütülür.
Riskli yapı tespiti ve bildirim
Riskli yapı tespiti, malik veya kanuni temsilcisinin başvurusuyla ya da idarenin talebiyle, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlarca yapılır. Tespit sonucu tapu kaydına işlenebilir ve maliklere bildirilir. Tebligatta yer alan süreler ve itiraz yolu dikkatle takip edilmelidir; süre hesabını tebligat tarihine göre yapmak önemlidir.
Maliklerin karar süreci
Riskli yapının bulunduğu parselde, yeniden yapım, değerlendirme veya satış gibi uygulamalara ilişkin kararlar maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Burada belirleyici olan kişi sayısı veya bağımsız bölüm sayısı değil, tapudaki pay oranlarıdır. Karara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usulle rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılabilir.
Sözleşme, teminat ve teslim
Yükleniciyle yapılan sözleşme, sürecin en kritik belgelerinden biridir. Teknik şartname, teslim süresi, teminat türü, mali yükümlülükler, ortak alanlar, ayıp ve gecikme hâlleri açık ve anlaşılır biçimde düzenlenmelidir. Kira yardımı, kredi veya faiz desteği gibi destekler dönemsel olarak değişebildiği için güncel tutar ve koşullar Kentsel Dönüşüm Başkanlığının resmî duyurularından kontrol edilmelidir.
Malikler için kontrol listesi
Tapu ve hisse bilgileri
Tapu kaydı, malik bilgileri ve hisse oranları kontrol edilmelidir.
Sözleşme ve teknik şartname
Sözleşme hükümleri ve teknik şartname birlikte incelenmelidir.
Teminat ve teslim koşulları
Projeye ilişkin teminatlar ve teslim koşulları netleştirilmelidir.
Bildirim ve başvuru belgeleri
Tebligatlar ve başvuru belgeleri eksiksiz saklanmalıdır.
Sık sorulan sorular
Salt çoğunluk nasıl değerlendirilir?
6306 sayılı Kanun kapsamında öngörülen uygulama kararlarında salt çoğunluk, maliklerin hisse oranları esas alınarak hesaplanır. Kararın geçerli olabilmesi için bağımsız bölüm sayısı değil, tapudaki hisseler dikkate alınır.
Bu oran apartmandaki her karar için geçerli midir?
Hayır. Bu ölçü 6306 sayılı Kanun’daki dönüşüm uygulama kararlarına ilişkindir. Kat mülkiyeti kapsamındaki yönetim kararları kendi hükümlerine ve yönetim planına tabidir.
Riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Evet, mevzuatta itiraz yolu öngörülmüştür. Süre ve başvuru mercii tebligatta ve ilgili yönetmelikte yer alır; bu bilgilerin tebligat tarihine göre takip edilmesi önemlidir.
Birlikte daha güçlü bir hukuk kültürü.
Telefonla Başvuru: 0342 221 08 45