Kira Hukuku

Kira ilişkisinde haklar, yükümlülükler ve çözüm yolları.

Kira hukuku; kiracı ve kiraya verenin hak ve yükümlülüklerini, kira sözleşmesinin kurulmasını ve yürütülmesini, kira bedelinin belirlenmesini, tahliye sebeplerini ve ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözüm yollarını düzenler. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından temel düzenlemeler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda yer alır.

Sözleşmenin kurulması

Kira sözleşmesi kanunda öngörülen bir şekil şartına bağlı değildir; yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Bununla birlikte yazılı sözleşme; kira bedeli, süre, depozito, kullanım amacı ve tarafların yükümlülüklerinin ispatı açısından önem taşır.

Kira bedeli ve artış

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 çerçevesinde değerlendirilir. Yenilenen kira dönemleri için tarafların anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; anlaşma yoksa bedel bu sınırı aşmamak üzere hâkim tarafından belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yıllık dönemin sonunda ise yeni dönem kira bedeli; TÜFE değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde hâkim tarafından belirlenir.

Tahliye sebepleri

Kira sözleşmesi, kanunda sayılan sebeplerin varlığı hâlinde sona erebilir. Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, kiracının yazılı tahliye taahhüdü veya kira bedelinin ödenmemesine bağlı ihtarlar bu sebeplerden bazılarıdır. Her sebebin kendine özgü koşulları ve süreleri vardır; tahliye somut olaya ve mevzuata göre farklılık gösterir.

Dava şartı arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava şartıdır. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşmaya çalışır; anlaşma sağlanamazsa uyuşmazlık mahkemeye taşınabilir.

Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk genel olarak dava şartıdır.

Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklıdır.

Kiracı için

  • Sözleşme hükümlerini ve süreleri kontrol edin.
  • Kira ödemelerine ilişkin kayıtları (dekont, banka makbuzu vb.) saklayın.
  • Tebligat ve bildirimleri süresinde değerlendirin.
  • Hak ve yükümlülüklerinizi yazılı delillerle destekleyin.

Kiraya veren için

  • Sözleşmedeki hükümlerin açık ve yazılı olmasına özen gösterin.
  • Ödemeleri ve varsa gecikmeleri düzenli kayıt altına alın.
  • Tahliye için yalnızca kanunda öngörülen sebeplere dayanın.
  • Bildirim ve ihtarları usulüne uygun ve yazılı yapın.

Ortak kontrol listesi

  • Sözleşme tarihlerini ve yenileme dönemlerini not edin.
  • Teslim tutanağı ve fotoğraflarla kiralananın durumunu belgeleyin.
  • Uyuşmazlıkta yazılı delilleri hazır bulundurun.
  • Her uyuşmazlığın kendine özgü olduğunu unutmayın; tahliye kendiliğinden gerçekleşmez.

Sık sorulan sorular

Kira artışında bir sınır var mı?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemler için yapılan artış anlaşmaları, TBK m.344 uyarınca bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Beş yıllık dönem sonlarında ise kira bedeli kanunda sayılan ölçütlere göre hâkim tarafından belirlenir. Geçmişte uygulanan geçici sınırlamalar güncel uygulama değildir; işlem tarihindeki mevzuat esas alınmalıdır.

Arabulucuya nasıl başvurulur?

Başvuru genellikle adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır. Güncel başvuru usulü, belgeler ve sık sorulan sorular için Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığının resmî sitesi incelenebilir. Ayrıntılı açıklama için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yayınına bakabilirsiniz.

Birlikte daha güçlü bir hukuk kültürü.

Telefonla Başvuru: 0342 221 08 45