Tapu ve Mülkiyet

Taşınmaz işlemlerinde bilgiyle güvenli adımlar.

Tapu ve mülkiyet; taşınmazlarla ilgili hakların doğması, devri, sınırlarının belirlenmesi ve korunması açısından temel alandır. Bu bölümde tapu kayıtlarını, mülkiyet türlerini, sınırlı ayni hakları, resmî işlem ve tescil sürecini ve taşınmaz alımında dikkat edilebilecek hususları genel hatlarıyla aktarıyoruz.

Tapu kaydı ve takyidatlar

Tapu sicili; taşınmazların niteliğini, yüzölçümünü, konumunu (il, ilçe, mahalle, ada ve parsel), maliklerini ve taşınmaz üzerindeki hakları gösteren resmî kayıt sistemidir. Türk Medenî Kanunu’na göre tapu sicili herkese açık bir sicildir; ancak sicilin içeriğini inceleyebilmek için ilgili mevzuatta öngörülen şekilde ilgi gösterilmesi gerekir.

Takyidat, taşınmaz üzerindeki kısıtlamaları ifade eder. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şerhler (ör. haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi şerhi), beyanlar (ör. yönetim planı, kat irtifakı bilgileri gibi taşınmaza ilişkin açıklayıcı kayıtlar) ve rehinlerdir (ipotek). Bu kayıtların kapsamı ve etkisi işlem öncesinde ayrıca değerlendirilmelidir.

Mülkiyet ve sınırlı ayni haklar

Mülkiyet hakkı, malike hukuk düzeninin sınırları içinde taşınmazı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisi verir. Bir taşınmaz tek kişiye ait olabileceği gibi paylı mülkiyet (her malikin belirli bir payı vardır) veya elbirliği mülkiyeti (örneğin mirasçılar arasında, paylaşma yapılana kadar) şeklinde birden çok kişiye de ait olabilir.

Sınırlı ayni haklar ise malik dışındaki kişilere taşınmaz üzerinde belirli yetkiler tanır: geçit hakkı veya intifa hakkı gibi irtifak hakları, üst hakkı, taşınmaz yükü ve bir borcun teminatı olarak kurulan ipotek. Bu haklar taşınmazın kullanımını ve değerini doğrudan etkileyebilir.

Resmî işlem ve tescil

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmeler kanunda resmî şekle bağlanmıştır; resmî şekle uyulmadan yapılan satış sözleşmesi mülkiyeti devretmez. Sözleşmeyi takip eden tescil işlemiyle mülkiyet alıcıya geçer. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra veya kamulaştırma gibi bazı hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak malikin taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için tescil yine gereklidir.

Resmî senetler tapu müdürlüklerinde düzenlenir; mevzuatın öngördüğü hâllerde noterlik işlemleri de bu sürecin parçası olabilir (örneğin noterde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi). İşlem yapılacak birimi ve gerekli belgeleri, işlem tarihindeki güncel mevzuattan ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) duyurularından kontrol etmek gerekir.

Tapu ve mülkiyet süreçlerinde temel adımlar

1. 01

   Kayıt ve malik bilgisi

   Tapu kaydındaki nitelik, yüzölçümü, ada/parsel ve malik bilgilerinin güncel ve doğru olduğu, işlem yapacak kişinin gerçekten malik olduğu kontrol edilir.

2. 02

   Şerh, beyan ve yükler

   Haciz, tedbir, ipotek, irtifak veya satış vaadi gibi kayıtlar; taşınmaz üzerinde kısıtlamalara veya üçüncü kişilerin haklarına işaret edebilir.

3. 03

   İmar ve yapı durumu

   Taşınmazın imar planındaki durumu, yapının ruhsat ve yapı kullanma izni bilgileri ile fiilî kullanım birlikte değerlendirilir. Tapu kaydı tek başına imar uygunluğunu göstermez.

4. 04

   Yetki ve işlem belgeleri

   Tarafların kimlik ve temsil belgelerinin (vekâletname, şirket yetki belgesi vb.) eksiksiz ve geçerli olması gerekir. Resmî işlem ve tescil ile hukuki sonuç doğar.

Sık sorulan sorular