Kira ilişkisi; kira bedeli, artış, depozito, tahliye veya kiralananın kullanımı gibi konularda uyuşmazlıklara konu olabilir. Bu uyuşmazlıkların önemli bir bölümünde, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması kanunen zorunludur. Bu yazı, dava şartı arabuluculuğun kapsamını ve istisnasını genel çerçevede açıklar.
Dava şartı arabuluculuğun kapsamı
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 7445 sayılı Kanun’la eklenen 18/B maddesine göre, aşağıdaki uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
- Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (aşağıdaki istisna saklıdır),
- Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar,
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar,
- Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
Dava şartı arabuluculuğa tabi bir uyuşmazlıkta arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa, bu eksiklik davanın usulden reddi sonucunu doğurabilir.
İlamsız icra yoluyla tahliye istisnası
Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler kapsam dışıdır.
Bu yolla yürütülen tahliye talepleri için dava şartı arabuluculuk aranmaz.
İstisnanın kapsamı dar tutulmuştur; kira ilişkisinden doğan diğer uyuşmazlıklar bakımından kural, dava öncesinde arabulucuya başvurulmasıdır. Hangi yolun uygun olduğu somut olaya ve belgelere göre değerlendirilmelidir.
Arabuluculuk süreci nasıl işler?
Başvuru, kural olarak adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına yapılır ve büro tarafından bir arabulucu görevlendirilir. Arabulucu tarafları görüşmeye davet eder; taraflar bir anlaşmaya varırsa bu durum anlaşma belgesiyle kayıt altına alınır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve taraflar dava yoluna başvurabilir.
Başvuru usulü, süreler, ücret ve masraflar mevzuatta ve Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığının resmî kaynaklarında düzenlenir. Bu bilgiler zaman içinde değişebileceğinden başvuru tarihinde güncel hâli kontrol edilmelidir.
Görüşmelere nasıl hazırlanılır?
- Kira sözleşmesiYazılı sözleşmenin ve varsa eklerinin bir örneğini hazır bulundurun.
- Ödeme kayıtlarıKira ödemelerine ilişkin banka dekontlarını ve yazışmaları düzenleyin.
- Bildirimlerİhtarname, tebligat ve diğer yazılı bildirimleri tarih sırasıyla saklayın.
- Talep özetiUyuşmazlığın konusunu ve talebinizi kısa ve açık biçimde yazın.
Kira artışı uyuşmazlıklarında hatırlatma
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artışı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.344 çerçevesinde değerlendirilir. Yenilenen dönemlerde tarafların anlaşması bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; beş yıllık dönem sonlarında ise kira bedeli kanundaki ölçütlere göre hâkim tarafından belirlenir. Ayrıntılar için Kira Hukuku sayfasına bakabilirsiniz.