Bir taşınmazı satın almak, çoğu kişi için uzun vadeli ve önemli bir karardır. Satış bedeli ödenmeden ve resmî işlem yapılmadan önce yapılacak birkaç temel kontrol; tapu kaydındaki yükleri, yetki sorunlarını veya imar ve yapı durumuna ilişkin riskleri önceden görmeye yardımcı olur. Bu rehber, bu kontrolleri sırasıyla ele alır.
Tapu kaydını ve maliki doğrulayın
İlk adım, taşınmazın ada/parsel bilgisi, niteliği, yüzölçümü ve malik bilgileriyle güncel tapu kaydını görmektir. Satıcının kayıttaki malikle aynı kişi olup olmadığı, birden fazla malik varsa tüm paydaşların işleme katılıp katılmayacağı netleştirilmelidir. Paylı mülkiyette yalnızca bir payın satın alınması ile taşınmazın tamamının satın alınması farklı sonuçlar doğurur.
- Güncel tapu kaydını (malik, pay, nitelik, yüzölçümü) inceleyin.
- Paylı veya elbirliği mülkiyeti olup olmadığını kontrol edin.
- Bağımsız bölüm ise kat mülkiyeti veya kat irtifakı kaydını görün.
Şerh, beyan ve yükleri inceleyin
Tapu kaydının şerhler, beyanlar ve rehinler bölümleri; haciz, ihtiyati tedbir, ipotek, irtifak hakkı, kira şerhi veya satış vaadi şerhi gibi kayıtları gösterir. Bu kayıtların bir kısmı taşınmazla birlikte yeni malike geçer. Bu nedenle her kaydın kapsamı, alacaklısı ve kaldırılma koşulları işlem öncesinde öğrenilmelidir.
İpotek veya haciz kaydı varsa
Kaydın işlemden önce kaldırılıp kaldırılmayacağı ve bunun nasıl belgeleneceği yazılı olarak netleştirilmelidir.
İmar ve yapı durumunu ayrıca kontrol edin
Tapu kaydı, yapının ruhsatlı ve plana uygun olduğunu tek başına göstermez. Taşınmazın imar planındaki durumu ilgili belediyeden öğrenilebilir; yapı ruhsatı, onaylı proje ve yapı kullanma izin belgesinin varlığı ayrıca sorgulanmalıdır. Fiilî kullanımın (örneğin bağımsız bölümün büyüklüğü veya kullanım amacı) projeyle uyumu da değerlendirilmelidir.
Ayrıntılı kontrol adımları için İmar ve Yapılaşmada Belge Kontrolü rehberine bakabilirsiniz.
Temsil ve yetki belgelerini görün
Satıcı adına bir temsilci işlem yapacaksa vekâletnamenin kapsamı, geçerliliği ve taşınmaz satışı yetkisini içerip içermediği kontrol edilmelidir. Şirket adına yapılan satışlarda imza yetkisini gösteren güncel belgeler istenmelidir. Resmî işlem, tapu müdürlüğünde veya mevzuatın öngördüğü yetkili makam önünde resmî şekilde yapılır; resmî şekle uyulmadan yapılan bir satış sözleşmesi mülkiyeti devretmez.
- Vekâletnamenin aslını veya onaylı örneğini ve kapsamını inceleyin.
- Şirket satışlarında imza yetkisini gösteren güncel belgeyi isteyin.
- Ödemeleri, kimden kime yapıldığı anlaşılacak şekilde banka kanalıyla belgeleyin.
Fiilî durumu yerinde değerlendirin
Taşınmazda kiracı veya başka bir kullanıcı bulunup bulunmadığı, ortak gider borcu ve yönetim planı gibi konular da alım kararını etkileyebilir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda yönetimden aidat ve gider durumu hakkında bilgi alınması yararlı olur.