Apartman ve site yaşamında pek çok sorun, hangi belgenin neyi düzenlediğinin bilinmemesinden kaynaklanır. Bu rehber; kat malikleri ve bağımsız bölümleri kullanan kişiler için ortak yaşamın temel belgelerini ve bunların nasıl takip edilebileceğini sade bir dille özetler.
Yönetim planı: binanın anayasası
Yönetim planı; binanın nasıl yönetileceğini, ortak yerlerin kullanımını, gider paylaşımına ilişkin özel esasları ve kat maliklerinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini düzenleyen, bütün kat maliklerini ve onların halefi olan kişileri bağlayan bir sözleşmedir. Yönetim planının değiştirilmesi kanunda öngörülen çoğunlukla mümkündür.
- Yönetim planının güncel bir örneğini edinin (yönetimden veya tapu kaydındaki beyan üzerinden).
- Gider paylaşımı ve ortak alan kullanımına ilişkin maddeleri işaretleyin.
- Plan değişikliklerini tarihleriyle birlikte saklayın.
Kat malikleri kurulu ve kararlar
Kat malikleri kurulu, bütün kat maliklerinden oluşur ve ana gayrimenkulün yönetimine ilişkin kararları alır. Toplantı çağrısının usulüne uygun yapılması, gündemin önceden bildirilmesi ve alınan kararların karar defterine yazılması, kararların sonradan tartışma konusu olmasını önlemeye yardımcı olur.
Tek bir oylama oranı yoktur.
Kararın konusuna göre kanunda farklı sayı ve pay çoğunlukları öngörülmüştür; yönetim planında da ek düzenlemeler bulunabilir. Her karar, ilgili hüküm ve yönetim planıyla birlikte değerlendirilmelidir.
İşletme projesi ve ortak giderler
Yönetici, yıllık tahminî gelir ve giderleri ve her bağımsız bölümün bu giderlere katılım payını gösteren işletme projesini hazırlar. Kesinleşen işletme projesi, avans ve gider paylarının belirlenmesinde temel belgedir. Ortak giderler kanun ve yönetim planındaki esaslara göre paylaştırılır; yönetim planında özel bir hüküm bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.
- Yıllık işletme projesini ve gider kalemlerini inceleyin.
- Harcamaların fatura ve makbuzlarla belgelendirildiğini kontrol edin.
- Denetçi veya denetim kurulu raporlarını takip edin.
Ortak alanların kullanımı
Merdiven, asansör, çatı, bahçe, sığınak ve otopark gibi ortak yerler, kat maliklerinin ortak kullanımına ayrılmıştır. Ortak yerlerin bir malik tarafından tek başına kullanılması veya bu alanlarda değişiklik yapılması, kanun ve yönetim planındaki koşullara bağlıdır. Kullanıma ilişkin kurallar, bina içinde herkesin erişebileceği şekilde duyurulduğunda uyuşmazlık riski azalır.
Uyuşmazlık çıktığında
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Görüşmelere yönetim planı, karar defteri örnekleri, işletme projesi ve yazışmalarla hazırlıklı gitmek süreci kolaylaştırır. Ayrıntılı bilgi için arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.