Bir yakının vefatından sonra taşınmazlarla ilgili işlemler, çoğu zaman hem duygusal hem hukuki açıdan karmaşık bir dönemde gündeme gelir. Bu yazı, miras kalan taşınmazlarda mülkiyetin kazanılması ile tapuda intikal tescilinin neden ayrı aşamalar olduğunu ve paylaşım sürecinin genel çerçevesini açıklar.
Mülkiyet ne zaman geçer?
Türk Medenî Kanunu’na göre mirasçılar, mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kanun gereği kazanır. Bu kazanım için tapuya tescil beklenmez. Ancak mirasçıların taşınmaz üzerinde satış, bağışlama veya ipotek gibi tasarruf işlemleri yapabilmesi için mülkiyetin tapu siciline tescil edilmesi gerekir. Uygulamada bu tescil işlemi “intikal” olarak adlandırılır.
Mirasçılık belgesi
Mirasçılık belgesi (veraset ilamı), mirasçıları ve miras paylarını gösteren resmî belgedir. Sulh hukuk mahkemesinden veya noterden talep edilebilir. Belgenin içeriği, mirasçılar arasındaki aile ilişkilerine ve varsa ölüme bağlı tasarruflara göre belirlenir; bu nedenle her ailede paylar farklılık gösterebilir.
Tapuda intikal işlemi
İntikal işlemi için mirasçılık belgesiyle birlikte tapu müdürlüğüne başvurulur. Tescil kural olarak mirasçıların tamamı adına elbirliği mülkiyeti şeklinde yapılır. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların her birinin belirli bir parça üzerinde ayrı hakkı yoktur; tasarruf işlemleri kural olarak birlikte yapılır.
İntikal sürecinde veraset ve intikal vergisi beyanı gibi vergi yükümlülükleri ile harçlar söz konusu olabilir. Güncel süreler, oranlar ve gerekli belgeler ilgili resmî kurumların duyurularından kontrol edilmelidir.
- Mirasçılık belgesini edinin ve tüm mirasçıların yer aldığını kontrol edin.
- Mirasbırakana ait taşınmazların listesini çıkarın.
- Taşınmazlardaki şerh, beyan ve rehinleri inceleyin.
- Vergi ve harç yükümlülüklerini güncel resmî kaynaklardan öğrenin.
Paylaşım ve ortaklığın giderilmesi
Mirasçılar anlaşarak elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçebilir veya taşınmazları aralarında paylaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir; bu yolda taşınmazın aynen bölünmesi veya satış yoluyla ortaklığın giderilmesi gündeme gelebilir.
Ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk
Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Saklı pay ve diğer uyuşmazlıklar
Kanun, belirli mirasçılar için saklı pay koruması öngörür. Mirasbırakanın sağlığında yaptığı bazı kazandırmalar veya ölüme bağlı tasarruflar saklı payı ihlal ediyorsa tenkis gibi hukuki yollar gündeme gelebilir. Bu konuların koşulları ve süreleri kendine özgüdür; her durum belgeler ve aile ilişkileri dikkate alınarak ayrıca değerlendirilmelidir.